表示登記の義務と期限、罰則を徹底解説！

不動産の「表示登記」って何でしょう。なぜ私たちにとって大切なのでしょうか。

「マイホームを建てたぞ。」「相続で土地を引き継いだんだけど、何から手をつければいいのだろう。」

不動産を持つ、あるいは関わることになったとき、「登記」という言葉を耳にする機会があるかもしれません。でも、「登記ってなんだか難しそう…。」「私に関係あるの。」と感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

この記事では、特に不動産登記の中でも基本となる「表示登記（ひょうじとうき）」について、初めての方にも「なるほど。」とご理解いただけるように、順を追ってご説明します。そして、なぜこの表示登記が私たちの暮らしや財産にとって大切なのか、その理由も一緒に考えていきましょう。

「登記」とは、国が作る公式の記録帳のことです

まず、「登記」という言葉自体から見ていきましょう。

想像してみてください。もし、誰がどの土地や建物を持っているのか、その土地や建物がどんな形をしていて、どれくらいの広さがあるのか、誰も正確に知らない世界だったらどうなるでしょうか。きっと、色々なトラブルが起きてしまいますよね。

そこで、「登記」という仕組みがあります。これは、国が管理する公式の記録帳（登記簿といいます）に、不動産（土地や建物のことです）に関する情報や、誰が権利を持っているかなどの情報を登録することです。この登記があるおかげで、不動産に関する情報が社会全体で共有され、安心して取引などが行えるようになります。

この大切な役割は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）という法律で定められています。この法律の第一条には、登記制度の目的として「国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資する」と書かれています。つまり、みんなの権利を守り、不動産の取引がスムーズに進むようにするための制度なのです。

では、「表示登記」とは何でしょう。不動産の自己紹介カードのようなものです

登記には、大きく分けて二つの種類があります。

登記の種類	どんなことを記録するの。	例えるなら…
表示に関する登記（表示登記）	不動産の物理的な今の状態です。例えば、土地ならどこにあって（所在）、どんな使われ方をしていて（地目）、どれくらいの広さがあるか（地積）などです。建物なら、どこにあって（所在）、どんな種類の建物で（種類、例えば居宅や店舗など）、どんな構造で（構造、例えば木造や鉄筋コンクリート造など）、床面積はどれくらいか、などです。	不動産の「自己紹介カード」や「IDカード」のようなものです。その不動産が「どんなものか」を客観的に示します。
権利に関する登記（権利登記）	その不動産の権利に関することです。例えば、誰が所有者なのか（所有権）、誰かにお金を借りるために担保として提供しているか（抵当権）などです。	不動産の「名札」や「権利書」のようなものです。その不動産が「誰のものか」「どんな権利がついているか」を示します。

この記事で注目するのは、上の表の「表示に関する登記」、略して「表示登記」です。

家を新しく建てたとしましょう。その家は、まだ世の中に公式に「ここに、こういう家が建ちましたよ。」と登録されていません。それを初めて登録するのが、表示登記の一つである「建物表題登記（たてものひょうだいとうき）」です。これを行うことで、その建物が法的に存在するものとして認められ、固定資産税の計算の基礎になったり、売買の対象になったりできるようになるのです。

なぜ表示登記が重要なのでしょうか。

表示登記がなぜ私たちにとって重要なのか、もう少し掘り下げてみましょう。

自分の不動産をハッキリさせるためです

表示登記は、その不動産が「どこに」「どんな状態で」存在するのかを明確にします。これにより、お隣の土地との境界がハッキリしたり、自分の建物がどんなものかを公的に示すことができます。

安全な取引のためです

不動産を売ったり買ったり、あるいは貸したり借りたりする場合、その不動産がどんなものなのか正確な情報がなければ安心して取引できません。表示登記によって不動産の現況が公示（こうじ、広く一般に知らせることです）されることで、取引の相手方も確認でき、安全でスムーズな取引につながります。

公平な課税のためです

固定資産税などの税金は、登記された情報に基づいて計算されることがあります。表示登記が実際の状況を正確に反映していれば、公平な課税につながります。

このように、表示登記は私たちの財産である不動産を特定し、権利を守り、社会経済活動を円滑にするための、とても基礎的で重要な役割を担っているのです。もし、この「不動産の自己紹介カード」とも言える表示登記が、実際の状況と違っていたり、必要な手続きがされていなかったりすると、後々困ったことになるかもしれません。

では、具体的にどんな場合に、いつまでに表示登記を申請する必要があるのでしょうか。そして、もしそれを怠ってしまったら、何かペナルティはあるのでしょうか。次の章からは、そうした具体的な法的義務や期限、そして罰則について詳しく見ていきましょう。

第1章 「表示登記」とは何でしょう。まるで不動産の「戸籍」のようなものです

前の導入部分では、「表示登記」が不動産の「自己紹介カード」のようなもので、その不動産がどんなものかを客観的に示す大切な役割があることをお話ししましたね。

この章では、その「表示登記」について、もう少し詳しく探っていきましょう。表示登記は、私たちの社会で不動産が正しく認識され、安全に取引されるための土台となる、非常に重要な仕組みなのです。

表示登記の役割。不動産の「ありのままの姿」を社会に知らせることです

表示登記の最も大切な役割は、不動産の物理的な状況（ぶつりてきなじょうきょう）を、国の公式な記録である登記簿に正確に記録し、それを公示（こうじ）することです。

「物理的な状況」とは何でしょうか。

これは、その不動産が具体的にどのようなものか、という目に見える情報のことです。

不動産の種類	記録される主な「物理的な状況」の例
土地	どこにあるのか（所在、地番）、どのように使われているのか（地目、例えば宅地、畑、山林など）、どれくらいの広さがあるのか（地積、面積のことです）などです。
建物	どこに建っているのか（所在、家屋番号）、どんな種類の建物なのか（種類、例えば居宅、店舗、工場など）、どんな材料で造られているのか（構造、例えば木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など）、どれくらいの床面積があるのか（床面積）などです。

「公示（こうじ）」とは何でしょうか。

「公示」とは、広く一般の人々に情報を知らせる、という意味です。不動産登記の公示とは、登記所に備え付けられた登記簿（現在はコンピューターデータで管理されています）を通じて、誰でもその不動産の情報を見ることができるようにすることを指します。
この公示の仕組みがあるからこそ、私たちは不動産を買ったり借りたりする前に、その不動産が本当に存在するのか、どんな状態なのか、誰が持っているのかなどを確認できるのです。これが、不動産登記法第1条にうたわれている「国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資する」という目的に繋がっています。

例えば、家を買おうとするとき、その家の大きさや種類が登記簿で確認できれば、安心して契約に進めますよね。これが公示の力です。

「表示登記」と「権利登記」。役割と性格の違いを見てみましょう

登記には「表示登記」のほかに、「権利登記」というものがあることを導入でお話ししました。この二つは、車の両輪のようにどちらも重要ですが、その役割と性格には大きな違いがあります。特に、「義務」なのかどうかが異なります。

比較ポイント	表示に関する登記（表示登記）	権利に関する登記（権利登記）
主な内容	不動産の物理的な現況（モノとしての情報）。 例えるなら、人にとっての「氏名、生年月日、性別、本籍地」のような、その人自身を特定する基礎情報です。	不動産に関する権利の状況（誰がどんな権利を持っているかの情報）。 例えるなら、人にとっての「持ち物（家や車など）の所有者名義」や「誰かにお金を貸している、借りている」といった権利関係の情報です。
申請の性格	原則として申請義務ありです。 不動産の状況に変化が生じたら、所有者は一定期間内に申請しなければなりません。	原則として申請は任意です（ただし例外あり）。 自分の権利を守るために申請しますが、強制ではありません。しかし、登記しないと自分の権利を第三者に主張できない（対抗（たいこう）できないと言います）という大きな不利益があります。
性格を例えるなら	「不動産の戸籍」。 赤ちゃんが生まれたら出生届を出すように、不動産に変化があれば届け出るイメージです。社会全体で正確な情報を共有するためです。	「権利の宣言書」。 「この不動産は私のものです。」「この不動産に抵当権を設定しました。」と社会に宣言し、認めてもらうための手続きです。自分の意思で行います。

「対抗（たいこう）できない」とはどういうことでしょうか。

少し難しい言葉ですが、権利登記を理解する上でとても重要です。「対抗できない」とは、ある権利を持っているとしても、その権利を登記していなければ、後からその不動産について利害関係を持つようになった第三者（例えば、同じ不動産を別の人から買って登記した人など）に対して、「この不動産は自分のものだ。」と主張しても法的に認めてもらえない、という意味です。だから、権利登記は任意とは言っても、自分の権利を守るためには非常に重要なのです。

なぜ「表示登記」は義務なのでしょうか。社会全体の基盤だからです

権利登記が基本的に任意であるのに対し、特定の表示登記は法律で申請が義務付けられています（不動産登記法第36条、第37条、第47条、第51条、第57条など）。なぜ表示登記は義務なのでしょうか。それは、表示登記が持つ「社会の基盤情報」としての性格が強いからです。

社会の基盤としての役割

不動産の特定を明確にするためです

どの土地がどこまでで、どんな建物がどこに建っているのか。これが曖昧だと、お隣さんとの境界トラブルが起きたり、住所が正確に定まらなかったりします。表示登記は、不動産を一つ一つ明確に識別し、社会の混乱を防ぎます。

公平な課税を実現するためです

固定資産税などの税金は、不動産の現況（種類、面積など）に基づいて計算されます。表示登記によって常に最新で正確な情報が保たれていれば、税金の負担も公平になります。

様々な行政サービスの基礎となるためです

都市計画を立てたり、災害時の支援を行ったりする際にも、正確な不動産の情報は不可欠です。表示登記は、そうした行政サービスの基盤データとしても活用されます。

権利登記の信頼性を支えるためです

権利登記は、表示登記によって特定された不動産の上に乗っかる形で記録されます。もし、土台となる不動産の表示が不正確だったら、その上に記録される権利も不安定なものになってしまいます。例えば、存在しない土地の権利登記があっても意味がありませんよね。正確な表示登記は、権利登記の信頼性を担保する役割も担っているのです。

このように、表示登記は、個人の財産を守るだけでなく、社会全体の秩序や公平性を保つ上で非常に重要な役割を果たしています。だからこそ、不動産の所有者には、その物理的な状況に変化が生じた場合に、それを正しく登記簿に反映させる「義務」が課されているのです。

次の章では、この表示登記の申請義務について、具体的にどのような場合に、いつまでに申請しなければならないのか、その期限について詳しく見ていくことにしましょう。

第2章 表示登記はいつまでに何をすべきでしょう。【厳格な期限、原則1ヶ月以内です】

前の章では、「表示登記」が不動産の「戸籍」のようなもので、社会全体の基盤となる重要な役割を担っていること、そしてだからこそ法律で申請が義務付けられている場合があることをお話ししました。

では、具体的に「いつ」「何を」申請しなければならないのでしょうか。この章では、表示登記の申請義務が生じる主なケースと、その際に守らなければならない「期限」について、詳しく見ていきましょう。うっかり期限を過ぎてしまうと、後で困ったことになる可能性もあるので、しっかり確認しておきましょう。

申請義務の根拠と「1ヶ月以内」という期限の原則

表示登記の申請義務は、不動産登記法という法律で明確に定められています。そして、多くの場合、その申請期限は「原因となる事実が発生した日から1ヶ月以内」とされています。

なぜ「1ヶ月」なのでしょうか。それは、不動産の物理的な状況は日々変化しうるため、その変化をできるだけ速やかに登記記録に反映させ、常に最新かつ正確な情報を社会に提供する必要があるからです。登記簿が現実と大きくかけ離れてしまうと、取引の安全性が損なわれたり、公平な課税ができなくなったりする恐れがあります。この「1ヶ月」という期間は、迅速な情報更新を促すための大切なルールなのです。

「1ヶ月」の数え方ですが、例えば4月15日に原因事実が発生した場合、翌月の5月14日が期限となります（民法の期間計算のルールによります）。

ケース別、主な表示登記と申請が必要なタイミング

それでは、具体的にどのような場合に表示登記の申請が必要になるのか、代表的なケースとその期限、根拠となる法律の条文を見ていきましょう。申請するのは、原則としてその不動産の所有者（または所有権を取得した人）です。

ケース1 建物を新築した、またはまだ登記されていない建物を手に入れた場合

必要な登記の種類

建物表題登記（たてものひょうだいとうき）

これは、新しく建てられた建物や、今まで登記されていなかった建物について、初めてその存在を登記簿に登録する手続きです。まさに、建物に「戸籍」を作るようなイメージですね。この登記をすることで、その建物が法的に独立した不動産として認められます。

申請が必要なタイミングと期限

原因となる事象	申請期限	法律の根拠
建物を新築した時、または区分建物（マンションなど）以外の表題登記がない建物の所有権を取得した時。	その事象が発生した日から1ヶ月以内です。新築の場合は、通常、建物が完成し、住める状態になった時（所有権を取得した時）から数えます。	不動産登記法 第47条第1項

例えるなら、新しい家族（赤ちゃん）が生まれたら、1ヶ月以内に出生届を出すのに似ていますね。建物も、社会の一員として正式に登録されるのです。

ケース2 建物の状況が変わった場合（増築、一部取り壊し、用途変更など）

必要な登記の種類

建物表題部変更登記（たてものひょうだいぶへんこうとうき）

既に登記されている建物の物理的な状況、例えば、建物の種類（居宅から店舗へなど）、構造（木造から鉄骨造へ一部変更など）、床面積（増築や一部取り壊しなど）に変更があった場合に必要な手続きです。建物の「自己紹介カード」の内容を最新情報に書き換えるイメージです。

申請が必要なタイミングと期限

原因となる事象	申請期限	法律の根拠
登記されている建物の物理的状況（不動産登記法第51条第1項各号に掲げる登記事項）に変更があった時。	その変更があった日から1ヶ月以内です。	不動産登記法 第51条第1項

例えば、子供部屋を増築して家の床面積が増えた、車庫を店舗に改装した、などがこれに当たります。建物のプロフィールが変わったので、登記簿も更新する必要があるのです。

ケース3 建物がなくなった場合（取り壊し、焼失など）

必要な登記の種類

建物滅失登記（たてものめっしつとうき）

建物が取り壊されたり、火災で焼失したりして、物理的に存在しなくなった場合に必要な手続きです。建物の「戸籍」からその存在を抹消するイメージです。この登記をしないと、存在しない建物に固定資産税がかかり続けてしまうこともあります。

申請が必要なタイミングと期限

原因となる事象	申請期限	法律の根拠
建物が滅失した時（取り壊し、焼失、倒壊など物理的に存在しなくなった時）。	その滅失の日から1ヶ月以内です。	不動産登記法 第57条

家を解体したら、忘れずにこの手続きを行いましょう。土地だけが残った状態を登記簿に正しく反映させます。

ケース4 新しい土地ができた場合（埋め立てなど）

必要な登記の種類

土地表題登記（とちひょうだいとうき）

今まで登記されていなかった土地（例えば、海や河川を埋め立てて新たにできた土地など）について、初めてその存在を登記簿に登録する手続きです。未知の大陸に名前を付けて地図に載せるようなイメージでしょうか。この登記により、その土地が法的に独立した不動産として扱われます。

申請が必要なタイミングと期限

原因となる事象	申請期限	法律の根拠
表題登記がない土地の所有権を取得した時。	その所有権を取得した日から1ヶ月以内です。	不動産登記法 第36条（この条文が、新しく生じた土地や表題登記のない土地の所有権を取得した者に登記申請義務を課しています）

公有水面埋立法などに基づき埋め立てが完了し、所有権が確定したら、この登記が必要になります。

ケース5 土地の用途や面積が変わった場合

必要な登記の種類

土地地目変更登記（とちちもくへんこうとうき）または 土地地積変更（更正）登記（とちちせきへんこう（こうせい）とうき）

「地目」とは、土地の主な用途のことです（宅地、畑、山林など）。これが変わった場合（例えば、畑だった土地を造成して駐車場（宅地）にしたなど）には、地目変更登記が必要です。
「地積」とは、土地の面積のことです。測量の結果、登記されている面積と実際の面積が違うことが判明した場合や、分筆・合筆（土地を分けたり合わせたりすることです）以外で土地の面積に変動があった場合には、地積変更（または更正）登記が必要になります。「更正登記」は、登記簿の記録に最初から誤りがあった場合にそれを正す登記です。土地の「プロフィール」の職業欄（地目）や、体重測定結果（地積）を更新するイメージです。

申請が必要なタイミングと期限

原因となる事象	申請期限	法律の根拠
土地の地目または地積に変更があった時。	その変更があった日から1ヶ月以内です。	不動産登記法 第37条第1項（地目・地積変更）、同条第2項（地図の訂正等）

農地を宅地にするには農地転用の許可が必要ですが、許可を得て実際に宅地として利用し始めたら、地目変更登記を申請します。また、正確な測量を行ったら登記簿の面積と異なっていた、という場合にもこの登記が必要になることがあります。

これらのケースは代表的なものですが、他にも表示登記が必要になる場面はあります。大切なのは、不動産の物理的な状況に変化があったり、新たに不動産の所有権を取得したりした場合には、「何か登記が必要かもしれない。」と意識することです。

そして、その多くに「1ヶ月以内」という期限があることを覚えておきましょう。では、もしこの期限内に申請を怠ってしまったら、どうなるのでしょうか。次の章では、この点について、法律上の罰則とその実態について詳しく見ていきたいと思います。

第3章 もし申請を怠ったらどうなるのでしょう。法律上の罰則「過料」とその実態

前の章では、建物の新築や増改築、土地の用途変更など、不動産の状況に変化があった場合、原則として1ヶ月以内に表示登記を申請する義務があることをお話ししました。この期限は、登記簿の情報を常に最新で正確な状態に保つためにとても大切です。

では、もしこの「1ヶ月以内」という期限を守れなかったり、申請自体をうっかり忘れてしまったりした場合、何かペナルティはあるのでしょうか。この章では、法律で定められた罰則と、その運用が実際にはどうなっているのか、という少し踏み込んだお話に進みます。

法律上のペナルティ。「10万円以下の過料」の可能性

不動産登記法には、表示登記の申請義務を正当な理由なく怠った場合の罰則が定められています。

具体的には、不動産登記法第164条に、「第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十二条（第四十五条第一項（第四十六条において準用する場合を含む。）及び第四十七条第六項（第四十九条第二項、第五十条第二項、第五十一条第六項、第五十三条第六項、第五十四条第六項及び第五十五条第七項において準用する場合を含む。）において準用する場合を含む。）、第四十七条第一項（第四十九条第一項、第五十条第一項、第五十一条第一項から第四項まで、第五十二条第一項、第五十三条第一項、第五十四条第一項（第五十八条第六項及び第七項において準用する場合を含む。）、第五十五条第一項から第五項まで、第五十七条第一項から第四項まで又は第五十八条第一項から第五項までにおいて準用する場合を含む。）、第四十九条第一項若しくは第二項、第五十条第一項若しくは第二項、第五十一条第一項から第四項まで、第五十二条第一項、第五十三条第一項、第五十四条第一項（第五十八条第六項及び第七項において準用する場合を含む。）、第五十五条第一項から第五項まで、第五十七条第一項から第四項まで、第五十八条第一項から第五項まで、第九十三条（第九十五条及び第百十条において準用する場合を含む。）、第九十四条、第百二条（第百六条において準用する場合を含む。）、第百三条第一項、第百四条第一項、第百五条第一項、第百十八条第一項から第五項まで又は第百十九条（第百二十条において準用する場合を含む。）の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠つたときは、十万円以下の過料に処する。」と規定されています。

この条文は多くの条項を引用していて少し複雑に見えますが、要するに、第2章でご説明したような建物表題登記、建物表題部変更登記、建物滅失登記、土地表題登記、土地地目・地積変更登記などの申請義務を怠った場合が対象になるということです。「正当な理由がないのに」という部分がポイントで、例えば大災害で登記所に行けなかったなど、やむを得ない事情があれば考慮される可能性がありますが、単に「知らなかった」「忙しかった」という理由だけでは通常「正当な理由」とは認められにくいでしょう。

豆知識。「過料（かりょう）」と「罰金（ばっきん）」はどう違うのでしょう。

ここで、「過料」という言葉が出てきました。「罰金」とどう違うのか、混同しやすいので整理しておきましょう。この二つは、法律上の性質が全く異なります。

比較ポイント	過料（かりょう）	罰金（ばっきん）
性質	行政上の秩序罰（ぎょうせい上のちつじょばつ）です。 社会のルールや秩序を維持するために科される、行政上のペナルティです。	刑事罰（けいじばつ）です。 犯罪行為に対する刑罰の一種です。
手続き	原則として非訟事件手続法（ひしょうじけんてつづきほう）などに基づいて、裁判所が決定します。刑事裁判ではありません。	刑事訴訟法（けいじそしょうほう）に基づいて、検察官が起訴し、刑事裁判を経て裁判官が判決で科します。
前科	つきません。	つきます（いわゆる前科者になります）。
例	・軽微な条例違反に対する過料 ・今回の表示登記の申請義務違反に対する過料	・窃盗罪や傷害罪に対する罰金 ・交通違反で赤切符を切られた場合の罰金（交通反則金の納付ではない場合）

つまり、表示登記の申請を怠った場合に科される「過料」は、犯罪に対する「罰金」とは異なり、前科がつくようなものではありません。しかし、法律で定められた金銭的な負担であることには変わりありません。

【ここがポイント】罰則はあるけれど…実際はほとんど科されていない、という実態

なぜ過料が実際に科されることが少ないのでしょうか。考えられる理由

法律に罰則規定があるにもかかわらず、なぜ実際にはほとんど適用されていないのでしょうか。その明確な理由は公式に発表されているわけではありませんが、一般的に以下のような点が考えられます。

考えられる理由	少し詳しく見てみると…
行政による全ての変動の把握が難しいこと	全国には膨大な数の不動産があり、日々どこかで新築や増改築、取り壊しなどが行われています。これら全ての変動を、行政が1ヶ月以内に正確に把握し、未申請者を特定するのは現実的に非常に困難です。
違反件数が膨大である可能性	実際には、未登記のままになっている建物や、登記内容が現状と一致していない不動産は（特に地方や古い建物などで）相当数存在すると言われています。これら全てに過料を科すとなると、事務処理だけでも大変な作業量になります。
他の優先すべき行政課題との兼ね合い	限られた行政リソース（人員や予算）の中で、より緊急性や社会的な影響が大きい課題への対応が優先される結果、表示登記の義務履行の監督まで手が回りにくいという側面もあるかもしれません。
過料徴収の手続き的な負担	過料を科すには、違反の事実を確認し、相手方に通知し、場合によっては不服申し立てに対応するなど、一定の手続きが必要です。その手続きコストも考慮されているのかもしれません。
国民への周知や理解が十分でないこと	そもそも表示登記の申請義務や期限について、一般の不動産所有者があまり詳しく知らない、という実情もあるかもしれません。まずは周知や啓発が優先されるべきという考え方もあり得ます。

では、罰則規定は意味がないのでしょうか。「お守り」としての役割も

「実際に科されないなら、罰則規定なんて意味がないのでは。」と思うかもしれません。しかし、法律に罰則が定められていること自体には、いくつかの意義があると考えられます。

• 規範意識の維持。法律に定められている以上、それは守られるべきルールであるという意識を社会に示す効果があります。
• 申請を促す心理的効果。「万が一、過料を科されたら困る」という心理が働き、自主的な申請や専門家への相談を促す一因になっている可能性があります。
• 将来的な厳格運用の可能性。現在は運用が緩やかでも、将来的に社会情勢の変化などにより、より厳格に運用されるようになる可能性もゼロではありません。そのための根拠規定となります。

また、一部では、この「過料の可能性」が、土地家屋調査士などの専門家が登記申請を勧める際の「説得材料」として機能している、という見方もあるようです。「法律で義務付けられていますし、怠ると過料の対象にもなりますよ。」と説明することで、依頼に繋がりやすくなるという側面です。

このように、表示登記の申請義務違反に対する過料は、法律上の規定と実際の運用との間に大きなギャップがあるのが現状のようです。しかし、だからといって申請義務を軽視して良いわけではありません。登記制度全体の信頼性を維持するためにも、不動産の状況に変化があった場合には、速やかに適切な登記手続きを行うことが望ましいと言えるでしょう。

次の章では、このような状況を踏まえつつ、近年の登記制度をめぐる動きや、表示登記の将来的な取り扱いについて考えてみたいと思います。

第4章 要注意。登記制度の最新動向と「表示登記」のこれから

前の章では、表示登記の申請を怠った場合の罰則である「過料」について、法律上の規定と、実際にはほとんど科されていないという運用実態についてお話ししました。もしかしたら、「それなら、急いで申請しなくても大丈夫なのかな。」と少し安心された方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、ここで注意が必要です。登記制度全体が、今まさに大きな変化の時期を迎えているのです。この章では、登記に関する最近の重要な法改正と、それが私たちの「表示登記」の将来にどのような影響を与える可能性があるのか、一緒に考えていきましょう。

近年の大きな変化。相続登記と住所等変更登記の義務化

なぜ義務化されたのでしょう。深刻な「所有者不明土地問題」への対策です

この義務化の背景には、日本社会が直面している「所有者不明土地問題」という深刻な課題があります。

「所有者不明土地」とは何でしょうか。

これは、不動産の登記簿を見ても、現在の所有者が誰なのかすぐに分からなかったり、分かってもその人と連絡が取れなかったりする土地のことです。相続が繰り返される中で登記がされないまま放置されたり、所有者が引っ越しても住所変更登記がされなかったりすることで、このような土地が増えてしまいました。

例えるなら、昔のクラス名簿に載っている友達の住所が古いままで、今はどこに住んでいるのか誰も知らない、という状況に似ています。その友達に大切な連絡を取りたくても取れない、というわけです。土地も同じで、持ち主が分からなければ、誰も手が出せません。

なぜ「所有者不明土地」が問題なのでしょうか。

問題点	具体的な影響
公共事業の遅延	道路や堤防など、みんなのために必要な工事をしようとしても、土地の持ち主が分からないと用地買収が進みません。
災害復旧の妨げ	地震や水害で被災した地域の復旧作業も、所有者不明土地があると難航します。
民間取引の停滞	土地を買いたい人がいても、売主が誰か分からなければ取引できません。経済活動の足かせになります。
管理不全による周辺環境の悪化	誰も管理しない土地は、雑草が生い茂ったり、ゴミが不法投棄されたりして、近隣住民の迷惑になることがあります。

このような問題が全国で深刻化したため、国は対策に乗り出し、その一環として登記制度の見直しが行われたのです。

新しい義務とその内容（2025年5月7日現在）

この所有者不明土地問題を解決・予防するために、主に以下の二つの登記が義務化されました。

相続登記の義務化

不動産を相続（そうぞく、亡くなった方から財産を受け継ぐことです）によって取得したことを知った日から3年以内に、その旨の登記を申請することが義務付けられました。これは、令和6年(2024年)4月1日から既に施行されています。

関連条文。不動産登記法 第76条の2など

もし正当な理由なくこの申請を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となります。

関連条文。不動産登記法 第164条の2

住所等変更登記の義務化

不動産の登記名義人（登記簿に所有者として名前が載っている人）の氏名や名称、住所に変更があった場合、その変更があった日から2年以内に、その変更登記を申請することが義務付けられます。こちらは、令和8年(2026年)4月1日までに施行される予定です。

関連条文。不動産登記法 第76条の5など（施行日に注意）

もし正当な理由なくこの申請を怠った場合は、5万円以下の過料の対象となります。

関連条文。不動産登記法 第164条の3（施行日に注意）

法務省の運用方針。「いきなり過料」ではありません

これらの新しい義務について、法務省は「直ちに過料を科すのではなく、まずは申請義務者への催告（さいこく、期限内に申請するよう促す通知のことです）を行う」という運用方針を示しています。つまり、うっかり忘れてしまっても、すぐさまペナルティが科されるわけではなく、まずは「登記してくださいね」というお知らせが来る、ということです。これは、国民の負担に配慮しつつ、制度の定着を図ろうとするものです。

法務省のウェブサイトなどで、これらの新しい制度に関する詳しい情報やQ&Aが公開されていますので、参考にされるとよいでしょう。

表示登記への影響はどうなるのでしょうか。将来の展望

登記制度全体の正確性向上という大きな政策的流れ

今回の法改正は、国が登記簿の情報をより正確で、より最新の状態に保つことを非常に重視していることの表れです。所有者不明土地問題の解決はもちろん、不動産取引のさらなる安全・円滑化、そしてデジタル社会に対応した不動産情報の基盤整備という大きな目標があります。

表示登記も、不動産の物理的な現況を公示するという、登記制度の根幹をなすものです。この「登記制度全体の正確性向上」という大きな政策の流れから、表示登記だけが取り残されるとは考えにくいのではないでしょうか。

過料額の比較が示すもの

ここで思い出していただきたいのが、表示登記の申請義務を怠った場合の過料です。不動産登記法第164条により「10万円以下の過料」と定められていますね。そして、今回新たに義務化された相続登記の申請義務違反に対する過料も「10万円以下の過料」と同水準です。

これは、表示登記の義務も、相続登記の義務と同程度に重要なものとして法律が位置づけている、と解釈することもできるかもしれません。現状の運用実態とは別に、法律上の重要度は決して低くないのです。

将来的には表示登記の義務履行も厳格化される可能性も

現時点（2025年5月）において、表示登記の申請義務違反に対する過料の運用が直ちに厳格化されるという具体的な公式発表はありません。しかし、以下の点を考慮すると、将来的に表示登記の義務履行についても、より積極的な指導や、場合によっては厳格な運用がなされる可能性は否定できません。

• 相続登記や住所変更登記の義務化によって、登記に対する国民の意識が高まること。
• 行政が登記情報の正確性把握に、より力を入れるようになること。
• デジタル庁が進める「不動産ID」の整備など、不動産情報の一元化・効率化の流れが進むと、登記情報との整合性がより強く求められるようになること。

例えるなら、学校の校則も、以前はあまり注意されなかった細かい部分まで、学校全体の方針が変わることで「これからはきちんと守りましょう」と指導が強化されることがありますよね。登記制度も、社会の要請や技術の進歩に合わせて、その運用方法が見直されていく可能性があるのです。

表示登記は、全ての登記の土台となる大切なものです。現状では過料が科されるケースは稀だとしても、法律上の義務であることに変わりはありません。そして、登記制度全体が「正確性の向上」という方向に大きく舵を切っている今、いつまでも現状の運用が続くとは限らない、という意識を持っておくことが賢明かもしれません。

次の最終章では、これまでの内容を振り返り、私たち一人ひとりが表示登記とどう向き合っていくべきか、そのポイントをまとめてみたいと思います。

【まとめ】表示登記のポイントをおさらい。正確な登記で未来の安心を手にしましょう

ここまで、不動産の「表示登記」について、その役割から申請の義務、期限、罰則、そして登記制度の最新動向まで、一緒に見てきました。少し複雑に感じる部分もあったかもしれませんが、皆さんの大切な財産である不動産を守り、安心して活用していくために、とても重要な知識です。

この最終章では、これまでのポイントを簡単におさらいし、なぜ正確な登記が私たちにとって大切なのかを改めて確認し、そして皆さんが次に何をすべきか、そのヒントをお伝えしたいと思います。

今回の重要ポイントをおさらいしましょう

このブログ記事でお伝えしてきた「表示登記」に関する主なポイントを、下の表で振り返ってみましょう。

テーマ	主なポイント	一言でいうと…
第1章 表示登記とは	不動産の物理的な状況（どこに、どんなものが、どれくらいの大きさで）を公示する登記です。不動産登記法に基づいています。	不動産の「戸籍」や「自己紹介カード」のようなものです。
第2章 申請義務と期限	建物の新築、変更、滅失、新しい土地の発生、土地の地目や地積の変更などがあった場合、原則としてその事象が発生した日から1ヶ月以内に申請する義務があります。	不動産に変化があれば、速やかに届け出が必要です。
第3章 罰則（過料）とその実態	正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料に処せられる可能性があります（不動産登記法第164条）。ただし、現状では実際に科されるケースは極めて稀です。	法律上のルールと実際の運用にはギャップがありますが、義務であることに変わりはありません。
第4章 登記制度の最新動向	所有者不明土地問題対策として、相続登記（令和6年4月1日施行済み）や住所等変更登記（令和8年4月までに施行予定）が義務化されました。登記制度全体の正確性向上が求められています。	登記のルールも社会の変化に合わせて進化しています。表示登記も無関係ではありません。

改めて、なぜ「正確な登記」がそんなに大切なのでしょうか

「過料が科されないなら、少しくらい登記が現状と違っていてもいいのでは。」そう思われるかもしれません。しかし、正確な表示登記をしておくことには、私たちにとってたくさんのメリットがあり、将来の安心につながるのです。

自分の大切な権利をしっかりと守るためです

正確な登記は、あなたの土地や建物が「確かにあなたのもの」であり、「このような状態です」と公的に証明する強力な証拠となります。万が一、お隣との境界でトラブルになったり、不動産に関する権利争いが起きたりした場合でも、正確な登記があれば有利に事を進められる可能性が高まります。

不動産の取引（売買、賃貸、相続など）をスムーズに進めるためです

家を売ろうとしたとき、登記簿の内容と実際の建物の状況が大きく異なっていたらどうでしょう。買い手は不安になり、契約がスムーズに進まないかもしれません。相続の際も、登記が正確でなければ、誰が何を相続するのかを確定するのに余計な手間や時間がかかることがあります。正確な登記は、円滑な取引の土台です。

予期せぬトラブルや不利益を避けるためです

例えば、既に取り壊したはずの建物の滅失登記をしていなければ、存在しない建物に対して固定資産税が課税され続けてしまうかもしれません。また、登記簿の面積と実際の面積が異なっていると、将来的に売却する際に問題が生じることもあります。正確な登記は、こうした無用なトラブルや経済的な不利益を未然に防いでくれます。

社会全体の利益にもつながります

一つ一つの不動産の登記が正確であることは、所有者不明土地問題の解決に貢献し、災害からの迅速な復旧や、より良いまちづくり計画の推進など、社会全体の利益にもつながります。私たちのちょっとした心がけが、より良い社会を作る一助となるのです。

例えるなら、自分の健康管理をしっかり行うことが、自分自身の安心だけでなく、家族に心配をかけないことや、医療費全体の抑制にも繋がるのに似ていますね。不動産の「健康管理」である正確な登記も、巡り巡って社会全体のメリットになるのです。

不安なこと、分からないことは専門家に相談しましょう