表示登記と権利登記、どこがどう違う？目的・内容・効力の違いを一覧解説

はじめに。マイホームや土地の「戸籍」と「権利書」、不動産登記のキホンを学んでいきましょう

皆さんが毎日過ごしているお家、または、おじいちゃんやおばあちゃんが持っている畑や山。これらは「不動産（ふどうさん）」と呼ばれる、私たちの生活にとって、とても大切な財産です。ところで、この大切なお家や土地が、「だれのもので、どんな形をしているのか」という情報が、国によってきちんと記録されていることをご存じでしたでしょうか。この記録の仕組みが「不動産登記（ふどうさんとうき）」というものです。

なんだか難しそう、と感じるかもしれませんね。でも、心配はいりません。この記事では、この不動産登記という仕組み、特にその中でも中心となる「表示登記（ひょうじとうき）」と「権利登記（けんりとうき）」という二つの大切な記録について、まるで探偵が謎を解き明かすように、一つひとつ丁寧に、そして分かりやすく解説していきます。

なぜ不動産登記は大切なのでしょうか。私たちの生活との深い関わり

想像してみてください。もし、皆さんの大切にしているおもちゃやゲーム機に名前が書いていなかったらどうなるでしょうか。もしかしたら、他の誰かが間違って自分のものだと言い出したり、誰のものか分からなくなってしまったりするかもしれませんよね。

家や土地といった不動産は、おもちゃやゲーム機よりもずっと高価で、私たちの生活の基盤となるものです。だからこそ、「この土地はAさんのものです」「この家はこんな形をしています」という情報を、国が管理する公の帳簿、これを「登記簿（とうきぼ）」と言いますが、ここにしっかりと記録しておく必要があるのです。これが不動産登記の基本的な考え方です。

このように不動産登記は、私たちの財産を守り、社会のルールを整え、経済活動をスムーズにするために、なくてはならない制度なのです。実際に、不動産登記法という法律の第一条にも、この制度の目的が書かれています。

この記事でわかること。難解な不動産登記もこれで安心！表示登記と権利登記の違いを徹底解説します

さて、この大切な不動産登記ですが、実は大きく分けて二つのパートから成り立っています。それが、この記事のテーマである「表示登記」と「権利登記」です。

この二つは、よく「不動産の戸籍」と「不動産の権利書」に例えられます。どちらも不動産にとっては欠かせないものですが、それぞれ記録する内容や目的、法的な意味合いが異なります。

このブログ記事を読み進めていただければ、

表示登記とは何か	不動産の「見た目」や「プロフィール」に関する記録だと分かります。
権利登記とは何か	不動産の「持ち主」や「設定されている約束事（権利）」に関する記録だと分かります。
二つの登記の具体的な違い	目的、記録内容、法的な力、登記の順番など、様々な角度からスッキリ整理できます。
登記の必要性	「任意」と言われることもある権利登記が、なぜ実質的に必要なのかが理解できます。

まるでパズルのピースを一つひとつはめていくように、これらの知識が組み合わさることで、不動産登記の全体像がきっと見えてくるはずです。専門用語も出てきますが、その都度分かりやすく説明しますので、どうぞご安心ください。

それでは、さっそく不動産登記の奥深い世界へ、一緒に足を踏み入れていきましょう。

第1章 そもそも不動産登記って何？2つの登記「表示登記」と「権利登記」の役割

「はじめに」では、不動産登記が私たちの暮らしにとっていかに大切か、そして、その登記には大きく分けて二つの主役がいることをお話ししましたね。さて、ここからは不動産登記という冒険の地図をもう少し詳しく見ていきましょう。最初の目的地は、その二つの主役、「表示登記（ひょうじとうき）」と「権利登記（けんりとうき）」がそれぞれどんな役割を持っているのか、その正体を探ることです。

1.1 表示登記とは？ 不動産の「身分証明書」。どんな建物、どんな土地なのかを記録します

まず、「表示登記」についてご説明します。これは、ひと言でいうと、不動産の「身分証明書」のようなものです。人が持っている身分証明書、例えば運転免許証や健康保険証には、その人の名前、住所、生年月日といった、その人自身を特定するための情報が書かれていますよね。

不動産の表示登記もこれと似ていて、その土地や建物が「どこにあって、どんな見た目で、どれくらいの大きさなのか」といった、物理的な状況、つまり不動産の客観的な事実を記録するものです。この記録は、法務局という役所にある「登記簿（とうきぼ）」の中の、「表題部（ひょうだいぶ）」という専用の場所に記載されます。

では、具体的にどのような情報が記録されるのでしょうか。土地と建物で少し内容が異なります。

土地の表示登記に記録される主な情報

記録項目	読み方	どんな情報？	例
所在	しょざい	その土地がどの市区町村のどの地域にあるかを示します。	〇〇市△△町
地番	ちばん	土地一つひとつに付けられた番号です。住所とは少し違います。	100番地1
地目	ちもく	その土地が主な目的として何に使われているか、種類を示します。	宅地（たくち、家を建てるための土地）、畑（はたけ）、山林（さんりん）など
地積	ちせき	その土地の面積です。平方メートル（㎡）で表されます。	200.50㎡

建物の表示登記に記録される主な情報

記録項目	読み方	どんな情報？	例
所在	しょざい	その建物がどの土地の上に建っているかを示します。（土地の地番で表します）	〇〇市△△町100番地1
家屋番号	かおくばんごう	建物一つひとつに付けられた番号です。	100番1
種類	しゅるい	その建物が主な目的として何に使われているか、種類を示します。	居宅（きょたく、住むための家）、店舗（てんぽ）、事務所（じむしょ）など
構造	こうぞう	その建物がどんな材料で、どんな造りになっているかを示します。	木造かわらぶき2階建（もくぞうかわらぶきにかいだて）など
床面積	ゆかめんせき	各階の床の面積です。平方メートル（㎡）で表されます。	1階 80.00㎡、2階 60.00㎡
原因及びその日付	げんいんおよびそのひづけ	建物が新築された日や、増築された日など、登記の原因となった事実とその日付。	令和〇年〇月〇日新築

1.2 権利登記とは？ 不動産の「権利証」。誰がどんな権利を持っているかを記録します

次に、「権利登記」について見ていきましょう。表示登記が不動産の「見た目」や「プロフィール」を記録するものだったのに対し、権利登記は、その不動産に関する「権利」の関係を記録するものです。こちらは、不動産の「権利証」に例えることができます。

「この土地は誰のものなのか（所有権、しょゆうけん）」、「この家を担保にお金を借りている人はいないか（抵当権、ていとうけん）」といった、目には見えないけれど非常に重要な情報を、みんなに分かるように公示（こうじ、広く知らせること）するのが権利登記の役割です。この記録は、登記簿の「権利部（けんりぶ）」という場所に記載され、さらに「甲区（こうく）」と「乙区（おつく）」という二つのセクションに分かれています。

権利部の甲区（こうく）。所有権に関する物語

「甲区」には、その不動産の所有権に関する事項が記録されます。「所有権」とは、その不動産を自分のものとして自由に使ったり、他の人に売ったり、貸したりできる権利のことです。一番基本的な権利ですね。

甲区でわかること	簡単な説明	イメージ
現在の所有者は誰か	今、その不動産を持っている人の住所と氏名が記録されます。	物語の現在の主人公が誰か、という感じです。
いつ、どんな理由で所有者になったか	売買、相続（そうぞく、亡くなった方から財産を受け継ぐこと）、贈与（ぞうよ、無償で譲り受けること）など、所有権を得た原因と日付が記録されます。	主人公がどうやってその立場になったのか、その経緯が書かれています。
過去の所有者は誰だったか	所有者が変わるたびに記録が追加されていくので、過去の所有者の情報も分かります。	物語の歴代の主人公たちの記録です。
所有権に関する制限はあるか	例えば、裁判所から差押え（さしおさえ、借金返済のために強制的に財産処分を制限されること）を受けている場合なども記録されます。	主人公の行動が何かで制限されている状況が記録されます。

権利部の乙区（おつく）。所有権以外の権利のステージ

「乙区」には、所有権以外の権利に関する事項が記録されます。代表的なものは、家を買うために銀行からお金を借りた際に設定される「抵当権」です。

乙区でわかること	簡単な説明	イメージ
抵当権などの担保権	銀行などが、貸したお金を確実に返してもらうために設定する権利です。もし返済が滞った場合、銀行はその不動産を競売にかけるなどしてお金を回収できます。	主人公が誰かにお金を借りる際に、「もし返せなかったら、この宝物（不動産）で代わりにします」という約束をした記録です。
賃借権（ちんしゃくけん）など	土地や建物を借りる権利（賃借権）や、他人の土地を通行できる権利（地役権、ちえきけん）などが記録されることもあります。	主人公以外の登場人物が、その不動産に対して持っている特別な約束事が書かれています。

もし、その不動産に抵当権などの所有権以外の権利が何も設定されていなければ、この乙区は作られないこともあります。その場合は、登記簿に乙区の記載自体がありません。

このように、「表示登記」と「権利登記」は、それぞれ異なる役割を担いながら、一つの不動産に関する情報を網羅的に記録しています。表示登記で不動産の「姿かたち」を明らかにし、その上で権利登記によって「誰のものか、どんな権利が付いているか」を明確にする。この二つが揃って初めて、不動産登記はその真価を発揮するのです。

次の章では、この二つの登記が具体的に「何がどう違うのか」という点を、さらに深掘りして比較していきます。

第2章 何が違うの？「表示登記」と「権利登記」5つの視点から徹底比較します！

第1章では、不動産登記の二人の主役、「表示登記」と「権利登記」の基本的な役割、つまり、それぞれが不動産の「身分証明書」と「権利証」のような働きをすることをご紹介しました。この章では、いよいよ両者を並べて、まるで虫めがねで観察するように、その違いを5つの大切なポイントからじっくりと見ていきましょう。この比較を通じて、それぞれの登記が持つ個性や重要性が、よりハッキリと見えてくるはずです。

さて、ここまで5つの視点から「表示登記」と「権利登記」の違いを比較してきました。目的、記録内容、法的な意味合い、登記の順番、そして申請義務。それぞれの違いが、少しずつクリアになってきたのではないでしょうか。これらの知識は、不動産に関わる上で非常に重要な基礎となります。

第3章 「権利登記は任意」ってホント？知っておくべき実質的な必要性

前の章では、表示登記と権利登記の5つの大きな違いを見てきましたね。特に権利登記については、「任意」という言葉と、最近の「義務化」の流れがあることを学びました。では、相続登記や住所変更登記のように法律で義務化されていない権利登記、例えば不動産を売買したときの所有権移転登記などは、本当に「やらなくても大丈夫」なのでしょうか。この章では、その「任意」という言葉の裏に隠された大切なポイントと、権利登記が実質的になぜ必要なのかを、一緒に考えていきましょう。

3.1 「任意」の言葉に隠された注意点。登記しないことのリスクとは何でしょうか？

権利登記の多くは、法律で「必ず申請しなければならない」と強制されているわけではなく、申請しなかった場合の罰則も基本的にはありません（相続登記などが義務化されたのは最近の動きです）。この点を指して「任意」と言われることがあります。しかし、この「任意」という言葉を、「登記しなくても何の不利益もない」と解釈してしまうのは大きな間違いです。

権利登記をしないことの最大のリスクは、前の章でも少し触れましたが、自分の権利を第三者に対して主張できなくなる可能性があるということです。これを「対抗力（たいこうりょく）がない」状態と言います。

二重譲渡以外にも、権利登記を怠ることで様々なリスクが生じます。

権利登記をしないことで起こりうる主なリスク

リスクの種類	具体的な内容	イメージ
第三者への対抗力がない	上記の二重譲渡のほか、売主の借金のために不動産が差し押さえられた場合、登記がなければ自分の所有権を主張できないことがあります。	「この土地は僕のだ！」と言っても、登記簿という公式ルールブックに名前が載っていなければ、他の人に認めてもらえない感じです。
不動産を担保にできない	将来、その不動産を担保にお金を借りようとしても、自分が所有者であるという登記がなければ、金融機関は抵当権を設定できず、融資を受けられない可能性が高いです。	銀行に「このお家を担保にお金を貸してください」と言っても、そのお家が本当にあなたのものか証明できなければ、貸してくれませんよね。
将来の売却や相続が困難になる	いざ不動産を売ろうとしたり、相続が発生したりした時に、登記が実態と合っていないと、手続きが非常に複雑になったり、余計な費用や時間がかかったりします。	持ち主の名前が昔の人のままの宝箱を、売ったり譲ったりするのは大変ですよね。
詐欺などの犯罪に巻き込まれる可能性	登記簿上の所有者と実際の所有者が異なっている状態は、悪意のある第三者につけこまれる隙を与えることにもなりかねません。	名札のついていない高価なものが置きっぱなしになっているようなもので、危険です。

このように、「任意」だからといって権利登記を軽視すると、思わぬ不利益を被る可能性があるのです。自分の大切な財産を守るためには、権利登記が非常に重要な役割を果たすことを、まずしっかりと理解しておきましょう。

3.2 不動産の売買やローン利用時には事実上「必須」の手続きです

法律上の申請義務がない権利登記であっても、実際の不動産取引の場面では、事実上「必須」の手続きとなっているケースがほとんどです。これはなぜでしょうか。

このように、法律で「必ずやりなさい」とまでは言われていない権利登記であっても、

取引の安全のため	買主も売主も、安心して取引を完了させるために登記を必要とします。
権利を確実にするため	自分の権利を第三者に対してもしっかりと主張できるようにするために登記が必要です。
金融取引上の要請のため	ローンを利用する場合には、金融機関が担保権を確保するために登記を必須とします。

といった理由から、不動産取引の現場では、権利登記は実質的に不可欠な手続きとして扱われているのです。「任意」という言葉の響きに惑わされず、その実質的な必要性を理解しておくことが、不動産と賢く付き合うための第一歩と言えるでしょう。

第4章 頼れる専門家！表示登記は「土地家屋調査士」、権利登記は「司法書士」

これまでの章で、表示登記と権利登記の違いや、特に権利登記の重要性についてご理解いただけたかと思います。不動産登記は私たちの財産を守る大切な手続きですが、専門的な知識や正確な測量が必要になることも多く、自分一人で行うのはなかなか大変ですよね。でも、ご安心ください。不動産登記には、それぞれの分野で頼りになる専門家がいます。この章では、不動産登記の強力なサポーターである「土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）」と「司法書士（しほうしょし）」について、それぞれの役割分担を詳しくご紹介します。

4.3 二人の専門家の違いと協力関係。まるでリレーの選手のように

ここまでで、土地家屋調査士と司法書士のそれぞれの専門分野がお分かりいただけたかと思います。ここで、改めて二人の専門家の違いを整理してみましょう。

比較ポイント	土地家屋調査士	司法書士
主な担当登記	表示に関する登記（不動産の物理的状況）	権利に関する登記（不動産の権利関係）
主な仕事内容	不動産の調査・測量、図面作成、表示登記の申請代理	権利変動に関する書類作成、権利登記の申請代理、法律相談
得意分野のキーワード	「測量」「図面」「境界」「物理的現況」	「権利」「契約」「相続」「法律関係」
資格の根拠法	土地家屋調査士法	司法書士法

このように、土地家屋調査士は不動産の「ガワ（外側・物理的な部分）」を、司法書士は不動産の「ナカミ（内側・権利的な部分）」を主に担当するとイメージすると分かりやすいかもしれません。

新築住宅購入時の連携プレー

例えば、新しく建てられたお家（建売住宅など）を買う場合を考えてみましょう。

1. まず、建物が完成すると、土地家屋調査士がその建物の表示登記（建物表題登記）を行います。これで、建物が法的に存在するものとして登記簿に登録されます。

2. 次に、その新しい建物の最初の所有者（多くは建築した会社など）の名前で所有権保存登記が（通常は司法書士によって）なされます。

3. そして、あなたがそのお家を買うと、売主（会社など）からあなたへ所有権を移すための所有権移転登記を司法書士が申請します。もし住宅ローンを組むなら、同時に抵当権設定登記も行います。

不動産登記は、時に複雑で専門的な知識が求められます。しかし、今回ご紹介した土地家屋調査士や司法書士のような頼れる専門家がいることを知っていれば、安心して手続きに臨むことができますね。何か登記に関する困りごとや疑問点があれば、まずはこれらの専門家に相談してみるのが良いでしょう。

第5章 一目でわかる！表示登記と権利登記の比較まとめ

表示登記と権利登記 こうして比べるとよく分かる！重要ポイント比較表

それでは、早速ですが、表示登記と権利登記の主な違いをまとめた比較表をご覧ください。これまでの章で詳しく説明してきた内容が、どのように整理されているか確認してみてくださいね。

比べるポイント	表示登記（表示に関する登記）	権利登記（権利に関する登記）
なんのためにするの？（主な目的）	不動産の物理的な今の状況（どこにあって、どんな形で、どれくらいの広さかなど）をハッキリと記録し、みんなに知らせるためです。 （第2章 2.1参照）	その不動産に関する法的な権利関係（誰が持ち主か、誰かが担保に取っているかなど）をハッキリと記録し、みんなに知らせるためです。 （第2章 2.1参照）
どこに書かれるの？（登記記録上の記載箇所）	登記簿の「表題部」という、不動産のプロフィールが書かれる場所に記録されます。 （第1章 1.1、第2章 2.2参照）	登記簿の「権利部」という、権利の物語が書かれる場所に記録されます。権利部はさらに「甲区」と「乙区」に分かれます。 （第1章 1.2、第2章 2.2参照）
どんなことが書かれるの？（主な記録情報）	土地なら、所在地、地番、地目（土地の種類）、地積（面積）など。 建物なら、所在地、家屋番号、種類、構造、床面積、新築年月日など、不動産のスペック情報です。 （第1章 1.1参照）	権利部の「甲区」には、所有者は誰か、いつ・なぜ所有者になったかなど、所有権に関する情報。 権利部の「乙区」には、抵当権（借金の担保）や賃借権（借りる権利）など、所有権以外の権利に関する情報です。 （第1章 1.2参照）
やらなきゃダメ？（法的申請義務）	不動産の物理的な状況に変化があった場合（例。建物を新築した、土地の地目を変更した）、原則として申請義務があります。 （第2章 2.5参照）	以前は原則として「任意」でしたが、相続登記（2024年4月1日～）と住所等変更登記（2026年4月までに施行予定）は義務化されました。それ以外の多くは今も任意ですが、実質的な必要性は高いです。 （第2章 2.5、第3章参照）
いつまでにするの？（申請期限）	建物の新築や滅失、土地の地目変更など、理由が発生した時から原則1ヶ月以内です。 （不動産登記法 第36条、第37条、第47条、第51条など）	義務化された登記には期限があります。 ・相続登記。相続開始及び所有権取得を知った日から3年以内。 ・住所等変更登記。変更日から2年以内（予定）。 それ以外の任意な登記には、法律上の明確な期限はありません。（第2章 2.5参照）
やらないとどうなる？（罰則）	正当な理由なく申請義務を怠ると、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）に処せられることがあります。 （不動産登記法 第164条）	義務化された登記を正当な理由なく怠ると過料があります。 ・相続登記。10万円以下。 ・住所等変更登記。5万円以下（予定）。 任意な登記には、直接的な罰則はありませんが、登記しないことによるリスク（対抗力がないなど）が大きいです。（第2章 2.5、第3章参照）
だれにお願いするの？（主な担当専門家）	不動産の測量や物理的な状況の調査、表示登記の申請代理は、土地家屋調査士さんです。 （第4章 4.1参照）	権利関係の整理、権利登記の申請代理は、司法書士さんです。 （第4章 4.2参照）
どんなパワーがあるの？（主な法的効果）	その不動産が「これですよ！」と特定できるようになります。権利登記の前提となります。 （第2章 2.3、2.4参照）	自分の権利を他の誰に対しても「これは私の権利だ！」と主張できる力（対抗要件）を得られます。取引の安全に不可欠です。 （民法第177条、第2章 2.3参照）

比較して見えてくる、それぞれの個性と大切な役割

どうでしたでしょうか。こうして一つの表に並べてみると、表示登記と権利登記が、それぞれ全く異なる目的と役割を持っていることが、より一層ハッキリとご理解いただけたのではないかと思います。

例えるなら、表示登記は「舞台そのものを作る作業」です。どんな形の舞台（不動産）で、どこにあって、どれくらいの広さなのかを明確にするんですね。そして、権利登記は、その舞台の上で繰り広げられる「権利という名のドラマの配役やストーリーを記録する作業」と言えるかもしれません。「主人公（所有者）は誰なのか」「他にどんな登場人物（抵当権者など）がいて、どんな約束事をしているのか」を明らかにするのです。

第2章でもお話ししましたが、特に権利登記が持つ「対抗要件」という力は、私たちの財産である不動産を守る上で非常に重要です。法律上の申請義務がない登記であっても、第3章で見たように、実際には不動産取引を安全に行うために、また、予期せぬトラブルから自分の権利を守るために、事実上不可欠な手続きとなっているケースがほとんどです。

そして、これらの複雑で大切な手続きをサポートしてくれるのが、第4章でご紹介した土地家屋調査士と司法書士という頼れる専門家の方々でしたね。

おわりに。表示登記と権利登記の違いを理解して、安心で安全な不動産との関わりを

このブログを最後までお読みいただき、本当にありがとうございました。私たちの身近にありながら、少し複雑で専門的に感じられる「不動産登記」の世界、特にその中でも中心的な役割を担う「表示登記」と「権利登記」の違いについて、できるだけ分かりやすく、そして興味を持っていただけるようにお伝えしようと努めてまいりました。

長い冒険の旅路でしたが、皆さんと一緒にたくさんの大切な知識という宝物を見つけることができたように思います。最後に、このブログを通じて私たちが一緒に学んできた重要なポイントを振り返りながら、不動産登記の知識を持つことの真の価値について、改めて考えてみたいと思います。

不動産登記の知識を持つこと、その本当の重要性とは何でしょうか

では、なぜこれほどまでに不動産登記の知識が大切なのでしょうか。それは、単に「テストで良い点を取るため」や「物知りになるため」ではありません。もっと実生活に根差した、切実な理由があるのです。

自分の大切な財産を、自分の力で守るために

不動産は、多くの人にとって人生で最も高価な買い物の一つであり、生活の基盤となるかけがえのない財産です。不動産登記の知識は、この大切な財産を、悪意のある第三者や予期せぬトラブルから守るための「盾」となり、「武器」となります。例えば、権利登記によって「対抗要件」を備えることの重要性を知っていれば、二重譲渡のような被害に遭うリスクを格段に減らすことができるでしょう。

安心して、そして賢く不動産取引を行うために

家を買う時、売る時、あるいは相続する時、お金を借りるために担保に入れる時。人生において不動産取引に関わる機会は少なくありません。登記の知識があれば、取引の相手方や不動産業者、金融機関が話している内容をより深く理解でき、不利な契約を結んでしまったり、必要な手続きを見落としたりすることを防げます。まさに、取引というゲームの「ルール」を知っているプレイヤーのように、冷静に、そして賢く立ち回ることができるのです。

将来の自分や家族のために、スムーズな準備をするために

例えば、相続登記が義務化された背景には、所有者が分からなくなってしまった土地が増え、社会問題化しているという現実があります。自分自身が適切な登記をしておくことは、将来、自分の子供や孫たちが困らないようにするための、大切な準備とも言えます。また、いざという時に不動産を売却して資金を得ようとしても、登記がきちんとされていなければ、手続きに手間取り、好機を逃してしまうかもしれません。

頼れる専門家と、より良いコミュニケーションを取るために

不動産登記の手続きは複雑で、多くの場合、土地家屋調査士や司法書士といった専門家の助けが必要になります。しかし、私たちが登記に関する基本的な知識を持っていれば、専門家の方々に何を相談すればよいのかが明確になり、説明も理解しやすくなります。その結果、よりスムーズに、そして納得のいく形で手続きを進めることができるでしょう。

不動産登記の知識は、決して一部の専門家だけのものではありません。それは、現代社会で自分らしく、そして安心して生きていくために、私たち一人ひとりが持っておきたい「生活の知恵」なのです。