【空き地対策の羅針盤】土地家屋調査士が示す、未来の土地管理と私たちができること

増え続ける空き地。日本の現状をデータでチェック。

言葉だけでは実感が湧きにくいかもしれませんので、まずは数字で現状を見てみましょう。少し前のデータになりますが、ある調査（※国土交通省 国土政策局「令和4年度土地基本調査等（土地利用現況調査）」などを参照した報告書に基づいています）によると、驚くべきことが分かっています。

この数字の変化を、例えば学校の校庭で考えてみましょう。もし校庭の半分近くが、誰も使わない草ぼうぼうの場所になってしまったら、子どもたちが遊ぶスペースも減りますし、なんとなく寂しい感じがしますよね。それと同じようなことが、もっと大きなスケールで日本中で起こっているかもしれないのです。

そして、ここで注目したいのは、企業が持っている空き地は減る傾向にあるのに対し、私たちのような一般の家庭、つまり「世帯」が持つ空き地が特に増えているという点です。これは、空き地問題が、企業の合理的な判断だけでは解決しにくい、もっと複雑な背景を持っていることを示唆しています。

なぜ。どうして。空き地が増える３つの大きな理由

では、どうしてこんなにも空き地が増えてしまったのでしょうか。その背景には、いくつかの大きな社会の変化が絡み合っています。主なものを分かりやすく整理してみましょう。

社会全体の大きな変化。人口の動きと年齢構成。

皆さんもニュースなどで耳にすることがあると思いますが、今の日本は、子どもが少なくなり、お年寄りが増える「少子高齢化」が進んでいます。そして、全体の人口も少しずつ減り始めています。

人口の減少

人が少なくなると、新しい家を建てたり、新しいお店を作ったりするための土地の必要性も、以前ほどは高くなくなります。特に地方では、その傾向が顕著です。昔は土地が足りないくらいだったのに、今は「土地があまっている」状況が生まれているのです。

例えるなら、以前は満員だった電車が、だんだん空席が目立つようになってきた、というイメージでしょうか。乗る人が減れば、たくさんの車両を走らせる必要もなくなりますよね。

高齢化の進行

土地を持っている人が高齢になると、体力的な問題や、新しいことを始める意欲の面から、土地を積極的に活用したり、手入れをしたりするのが難しくなることがあります。その結果、土地が使われないまま放置されてしまうケースが増えてくるのです。

土地のバトンタッチ。「相続」が空き地を生む。

これが、実は空き地が増える非常に大きな原因の一つです。2018年の調査では、空き地になっている土地のうち、なんと約73％、つまり4分の3近くが「相続」または「贈与（ぞうよ、無償で財産を譲り渡すこと）」によって取得されたものだったというデータがあります。

「とりあえず保有」という現実

これは、親や親族から土地を受け継いだけれども、自分で使う予定が特になかったり、どう活用していいか分からなかったりして、「とりあえず持っておこう」という状況が多いことを示しています。また、相続人が複数いる場合、みんなの意見がまとまらずに、結局そのままになってしまうこともあります。

おじいちゃんからもらった大切な万年筆。自分ではあまり使わないけれど、捨てるのも忍びないし、誰かにあげるのも…と、机の引き出しにしまったままになっている。そんな経験はありませんか。土地も、それと似たような状況で「使われないまま」になっていることがあるのです。

管理の難しさ

相続した土地が遠く離れた場所にあったり、土地の価値があまり高くなかったりすると、管理する手間や費用ばかりがかかってしまい、ますます放置されやすくなります。

土地の使われ方の変化。新しいニーズと古い土地。

時代の変化とともに、人々が土地に求めるものや、土地の使われ方も変わってきます。

新しい土地への需要

例えば、昔ながらの商店街よりも、郊外の大きなショッピングモールに人が集まるようになったり、一戸建てよりもマンションを選ぶ人が増えたりと、ライフスタイルは常に変化しています。その結果、昔は価値があった場所でも、今はあまり必要とされなくなることがあります。

住宅はもう足りている？

実は、日本の住宅の数は、すでに全ての世帯の数を上回っていると言われています。つまり、理論上は「家が足りない」という状況ではないのです。これも、新しい土地を開発して家を建てるプレッシャーを弱め、結果として使われない土地が増える一因になっています。

このように、人口の動き、高齢化、相続のあり方、そして土地利用のニーズの変化といった、様々な要因が複雑に絡み合って、空き地が増え続けているのです。一つ一つの要因は小さなことのように思えるかもしれませんが、それらが積み重なることで、大きな問題へと発展しているのですね。

空き地がもたらす、私たちの暮らしへの影響

さて、空き地が増えると、具体的に私たちの生活にどんな影響があるのでしょうか。「ただ土地が使われていないだけでしょ？」と思うかもしれませんが、実はそう単純な話ではないのです。

ご近所トラブルの種になることも。生活環境の悪化。

適切に管理されていない空き地は、様々な問題を引き起こす可能性があります。

見た目の問題、景観の悪化

雑草が生い茂り、ゴミが不法に捨てられたりすると、街の見た目が悪くなります。それは、その地域に住む人たちの気持ちにも影響しますよね。

もし、お隣の家の庭がずっと手入れされずに荒れ放題だったら、自分の家の窓からの景色も台無しですし、なんだか気分も良くないですよね。

衛生面や安全面での心配

雑草は害虫の発生源になったり、枯れ草は火事の原因になったりすることもあります。また、誰も見ていないような空き地は、不審者が隠れやすくなるなど、防犯上の問題も出てきます。これにより、地域の安全性が脅かされることも考えられます。

街の活気が失われる。経済的な損失と都市のスポンジ化。

空き地が増えることは、経済的な面でもマイナスな影響があります。

地域の魅力ダウンと資産価値の低下

使われない土地が増えると、その地域全体の活気が失われ、土地の価値も下がってしまう可能性があります。お店が減ったり、新しい家が建たなくなったりすると、街が寂れていく原因にもなりかねません。

都市のスポンジ化

これは、都市部で、まるでスポンジに穴が開くように、あちこちに小さな空き地や空き家が点在してしまう現象を指します。こうなると、街全体の機能が効率的に働かなくなったり、一体的なまちづくりが難しくなったりします。例えば、水道や電気などのインフラ（生活に必要な設備）を維持するのにも余計なコストがかかるようになるのです。

パズルのピースがいくつか抜けてしまっている状態を想像してみてください。絵が完成しないだけでなく、なんだか不安定な感じがしますよね。都市のスポンジ化も、それに似ています。

見過ごせない。所有者自身の負担。

そして、空き地を持っている所有者自身にも、負担がのしかかります。

税金と管理費用

土地は、使っていなくても持っているだけで固定資産税や都市計画税といった税金がかかります。さらに、近隣に迷惑をかけないように草刈りをしたり、フェンスを設けたりと、管理するための費用や手間も必要になります。

これらの負担が重荷となり、ますます管理が行き届かなくなり、結果として空き地の問題が深刻化するという悪循環に陥ってしまうこともあるのです。

土地家屋調査士のお仕事、基本のキ。

まず、土地家屋調査士が何をしている専門家なのか、その基本から見ていきましょう。彼らの仕事は、私たちの身の回りにある「不動産（ふどうさん）」、つまり土地や建物と深く関わっています。

不動産の「プロフィール」を作る専門家。「表示に関する登記」とは。

土地家屋調査士の最も重要な仕事の一つに、「不動産の表示に関する登記（ひょうじにかんするとうき）」という手続きがあります。

なんだか難しく聞こえるかもしれませんが、例えるなら、土地や建物それぞれの「住民票」や「自己紹介カード」を作るようなイメージです。私たち一人ひとりに名前や住所、生年月日があるように、土地や建物にも、その「個性」を示す情報があるのです。それを公的な記録として正確に残すのが、土地家屋調査士の役割です。

例えば、皆さんが新しい家を建てたとします。その家が「どこに建っていて、どんな材料でできていて、何階建てで、各階の広さはどれくらいか」といった情報をきちんと測って、図面を作り、法務局に「こういう家ができましたよ」と届け出る。これが建物の「表示に関する登記」の一例（建物表題登記）です。

この「表示に関する登記」は、土地家屋調査士法という法律で定められた土地家屋調査士の独占業務であり、資格を持たない人は行うことができません。空き地問題においては、まずその空き地が法的にどのような状態にあるのか、その物理的な範囲や現況を正確に把握することが、あらゆる対策の出発点となります。そのため、この「表示に関する登記」のプロである土地家屋調査士の役割は非常に大きいのです。

ちなみに、不動産の登記にはもう一つ、「権利に関する登記」というものがあります。これは、その不動産の所有者は誰か、借金のために担保に入っているか（抵当権）といった「権利」に関する情報を記録するもので、こちらは主に司法書士（しほうしょし）という専門家が扱います。「表示」と「権利」、この二つの登記が揃って初めて、不動産の情報は完全なものとなるのです。

土地の「境界線」を明らかにするプロフェッショナル。

土地家屋調査士のもう一つの非常に重要な役割は、土地の「筆界（ひっかい、または境界とも呼ばれます）」を明らかにすることです。

お隣さんの土地との境目がどこなのか、はっきりしていますか。もし、この境界線が曖昧だと、お隣さんとの間で「うちの土地はここまでのはずだ」「いや、そちらが越境している」といったトラブルが起こりやすくなります。特に、長年放置された空き地では、境界を示す杭（くい）がなくなっていたり、昔の記憶が曖昧になったりして、境界が分からなくなっているケースが少なくありません。

想像してみてください。お隣さんと自分の家の間にフェンスを作ろうとしたとき、どこに作っていいか分からないと困りますよね。勝手に作ってしまうと、後で「そこはうちの土地だ」と問題になるかもしれません。

土地家屋調査士は、法務局にある古い図面や記録を調べたり、現地で精密な測量を行ったりして、この「筆界」を正確に特定します。そして、その結果を登記に反映させることで、土地の範囲を法的に明確にし、将来のトラブルを防いだり、起こってしまった紛争を解決に導いたりするのです。空き地を管理したり、売ったり貸したりしようとするとき、この境界がはっきりしていることは大前提となります。

測量技術と法律知識のスペシャリスト。土地家屋調査士のスキル。

土地家屋調査士が、これらの重要な仕事を行うためには、高度な専門知識と技術が必要です。それは、大きく分けて「測量技術」と「法律知識」の二つの柱から成り立っています。

正確な測量で土地の情報を把握。

土地家屋調査士は、まさに「土地のお医者さん」のように、土地の形状や面積、高低差などを精密に測定する「測量（そくりょう）」のプロフェッショナルです。

測量とは。

専用の機械や道具を使って、土地や建物の位置、形、大きさなどを正確に測る作業のことです。皆さんが学校で使う定規や分度器をもっともっと精密にしたような機械や、最近ではGPS（人工衛星を使った位置測定システム）や、光を使って距離を測るトータルステーションといったハイテク機器も駆使します。

例えば、皆さんが健康診断で身長や体重を測るように、土地家屋調査士は土地の「健康状態」ともいえる正確な寸法や面積を測ります。そして、その結果を基に、「地積測量図（ちせきそくりょうず）」や「建物図面（たてものずめん）」といった、法的な図面を正確に作成します。これらの図面は、登記を申請するときに法務局に提出され、不動産の物理的な状況を公に示す重要な資料となるのです。

法律知識を駆使して権利を守る。

ただ正確に測量できるだけでは、土地家屋調査士の仕事は務まりません。不動産に関わる法律、特に「不動産登記法」や「民法」といった法律の深い知識が不可欠です。

なぜ法律知識が必要か。

測量して得られた現地の状況を、法律のルールに従って正しく登記簿に反映させなければならないからです。例えば、土地を二つに分けたい（分筆登記）という依頼があった場合、どのように分けるのが法律的に適切か、どんな手続きが必要か、といった判断には法律知識が欠かせません。

このように、土地家屋調査士は、測量という技術的なスキルと、法律という専門知識を融合させて、不動産の表示に関する登記を適正に行うのです。空き地問題では、しばしば登記情報と実際の状況が食い違っていたり、境界が不明確だったりといった法的な問題も絡んできます。土地家屋調査士は、まず現地を正確に測量して物理的な事実を把握し、次にその事実を法的な登記記録に正しく反映させることで、問題を解決へと導く「橋渡し」の役割を果たします。

境界トラブル解決の味方。「ADR認定土地家屋調査士」。

土地家屋調査士の中には、さらに特別な資格を持つ人もいます。それが「ADR（えーでぃーあーる）認定土地家屋調査士」です。

土地の境界に関するトラブルは、感情的な対立も絡んで、解決が難しくなることがあります。そんなとき、ADR認定土地家屋調査士は、法務大臣の認定を受けて、弁護士と共同で当事者の代理人となり、裁判ではなく話し合いによる円満な解決をサポートすることができます（筆界特定制度の手続き代理や、民間ADR機関における業務など）。

クラスで友達とケンカをしてしまったとき、先生が間に入って双方の言い分を聞き、仲直りの手助けをしてくれることがありますよね。ADRも、それに少し似ていて、専門家が中立な立場で問題解決のお手伝いをするイメージです。ただし、こちらは法律に基づいた専門的な手続きです。

このADRのスキルは、空き地が原因で起こる隣接地との境界トラブルなどを、円滑に解決する上で非常に役立ちます。

個人のため、みんなのため。土地家屋調査士の使命。

土地家屋調査士の仕事は、単に個々の依頼者の頼み事をこなすだけではありません。その仕事には、もっと大きな社会的な意義と責任が伴います。

法律に定められた使命。「国民生活の安定と向上に資する」。

土地家屋調査士の資格や業務について定めている「土地家屋調査士法」という法律があります。その第1条には、土地家屋調査士の使命が次のように書かれています。

これは、土地家屋調査士の仕事が、個人の財産を守ることに留まらず、不動産に関する権利関係をはっきりさせることを通じて、私たち国民全体の生活が安定し、より良くなることに貢献する、という高い目標を持っていることを示しています。

考えてみてください。土地の境界が曖昧で、どこまでが自分の土地か分からなければ、安心して家を建てたり、畑を耕したりすることもできませんよね。不動産の物理的な状況や範囲が明確になっていて、それが公的に記録されているからこそ、私たちは安心して不動産を取引したり、利用したりすることができるのです。土地家屋調査士は、その「安心の土台」を作っている専門家と言えるでしょう。

空き地問題解決は、まさに公益活動そのもの。

そして、この「国民生活の安定と向上に資する」という使命は、まさに空き地問題の解決に向けた取り組みと深く結びついています。前の章でお話ししたように、空き地問題は、景観の悪化、治安への不安、地域経済の停滞など、広い範囲にわたって社会にマイナスの影響を与えます。

土地家屋調査士が、その専門的な知識と技術を活かして、空き地の現況を正確に把握し、曖昧な境界を明確にし、登記情報を正しく整えることは、個々の空き地の問題を解決するだけでなく、次のような効果をもたらします。

このように、土地家屋調査士が空き地問題に取り組むことは、まさに法律で定められた使命を実践し、社会全体の利益（公益）に貢献する活動なのです。彼らは、個別の依頼を待つだけでなく、地方自治体やNPO（非営利組織）と協力して、地域ぐるみで空き地対策を進めることにも積極的に関わっています。

事例から学ぶ。「連携・協働」こそが成功の鍵。

これまで見てきた様々な事例から浮かび上がってくる共通のテーマは、空き地問題の解決には「多様な主体との連携・協働が不可欠である」ということです。

土地家屋調査士は、不動産の物理的現況の調査や境界確定といった専門領域で中核的な役割を担いつつ、行政、NPO、他の専門家（司法書士、弁護士、不動産鑑定士、宅建士、建築士など）、そして地域住民と効果的に協力することで、その貢献度を一層高めることができます。

土地所有者や自治体にとっては、問題の性質や段階に応じて、適切な専門家や組織にスムーズにアクセスできる「ワンストップ」に近い相談体制が整備されることが望ましいと言えるでしょう。土地家屋調査士は、このような連携ネットワークの中で、問題解決プロセスの初期段階から関与し、不動産の物理的現況と権利の明確化という基盤的な役割を果たすことで、その後の円滑な対策実行に大きく貢献するのです。